دولت جدید ایران و بخش مسکن

برگردانده شده از انگلیسی

انتخاب حسن روحانی بعنوان رییس جمهور جدید در ایران موجب بوجود آمدن موجی از شور و اشتیاق در میان جامعه ایران و نخبگان بخش بازرگانی شده است. کاهش قابل ملاحظه ارزش دلار در بازار آزاد بهترین نشانه از بوجود آمدن شوری آنی بدنبال انتخاب روحانی است. باید در آینده دید که چگونه دولت آتی قادر خواهد بود از این شور در جهت حل معضلات اجتماعی و اقتصادی استفاده نماید. در حالیکه توجهات زیادی متمرکز بر مشکلات اقتصادی بنیانی مانند تورم؛ بیکاری؛ و تحریم ها گشته است؛ جامعه همچنان رو در روی مشکلاتی همانند معضل مسکن قرار دارد که هنوز مورد التفات و توجه کافی قرار نگرفته اند.

بخش مسکن در ایران در گذشته همواره با افت و خیز های شدید  که ناشی از تغییرات چرخه سرمایه گذاری مواجه بوده است. لیکن عوامل زیادی منجر به بروز تحولات بی سابقه در بخش مسکن کشور گشته است که دولت روحانی بایستی با بکار گیری سیاست های راه گشا در صدد برگرداندن آن به حالت عادی باشد.

برای اشراف بر وضعیت نامتعادل بخش مسکن باید به وقایع چند ساله گذشته که منجر به تغییر در  پویایی این بخش مهم اقتصادی شده بود؛ نظری افکند. تا قبل از دوران احمدی نژاد قسمت عمده ای از سرمایه گذاری در بخش مسکن از بخش خصوصی تأمین می شد. سرمایه گذاران کوچک و متوسط معمولا در ساخت واحد های جدید و در صورت مساعد بودن شرایط در ساخت واحد های مسکونی سرمایه گذاری می نمودند که البته معمولا یک سرمایه گذاری پر سود به حساب می آمد. بدینترتیب سود قابل ملاحظه ی این بخش سرمایه گذاری عمده نقدی را جذب کرده و حتی شرکت های دولتی و بانک هایی که ساخت و ساز جزء مسئولیت و یا راهبرد آنها نبود،  بدلیل نرخ بالاتر از متوسط  بازگشت سرمایه وارد این بخش شدند.  در آن دوره بر هم خودگی های موقت در تعادل بازار مسکن توسط  نیروهای بازار و معادلات عرضه و تقاضا پس از سپری کردن یک دوره موقت ناپایداری به تعادل می رسید.

لیکن سه رخداد در دوران احمدی نژاد منجر به بروز بحرانی پایدار در این بخش گشتند.  پیش از آنکه به بررسی این آشفتگیها بپردازیم بایستی بخاطر بسپاریم که بهای زمین در مناطق شهری از زمان انتخاب اول  احمدی نژاد  بعنوان رییس جمهور درخرداد ۱۳۸۴ تا خرداد ۱۳۹۱ (آخرین داده های رسمی آماری) ۸۱٪ افزایش یافته در حالیکه بهای واحد های مسکونی ۲۲۰٪ رشد نشان داده است. بعلاوه بهای اجاره یک واحد متوسط مسکونی در مناطق شهری ۲۵۴٪ در طی همین مدت افزایش پیدا کرده است. از ترکیب تمامی این داده ها میتوان نتیجه گیری کرد که سرعت افزایش تقاضا  برای واحد های مسکونی با نرخ بیشتری نسبت به تقاضا برای زمین رشد داشته است (که این معمولا یکی از ابزارهای سرمایه گذاری به شمار می آید). به عبارت دیگر؛ کل کشور با مشکل کمبود تأمین واحدهای مسکونی مناسب مواجه بوده که این خود مربوط به بروز سه واقعه در دوران ریاست جمهوری احمدی نژاد است.

اولین واقعه مربوط به تحریم های بانکی خارجی؛  بخصوص بستن حسابهای بانکی خارج از کشور شهروندان ایرانی می باشد که منجر به بازگشت سرمایه های قابل توجهی از اندوخته در بانکهای خارجی و سرازیر شدن آن به بازار ملک و املاک  کشورشد. در نتیجه یک افزایش بهای شدید در سالهای ۲۰۰۸ تا ۲۰۰۹ و یک حباب بوجود آمد که بازیگران صحنه بازار مسکن را گمراه کرد. از یک طرف سرمایه گذاریهای بیش از حد در واحد های لوکس مسکونی در شهرهای بزرگ ؛ که حتی هم اکنون نیزبخاطر عدم تقاضا اغلب آنها خالی مانده؛ صورت گرفت. از طرف دیگر نرخ بالای غیر واقع گرایانه املاک موجب پایین کشیدن سطح تقاضای واقعی و راندن خریداران سنتی به سوی اجاره واحد های مسکونی گشت.

رخداد دوم تلاشهای دولت احمدی نژاد برای تأمین مسکن اجتماعی توسط دولت که به مسکن مهر معروف است؛ بود که  باعث فرستادن پیام های غلط به بازار گشت. قول تأمین مسکن ارزان برای اقشار کم در آمد باعث شد تا دولت بخشهایی از سرمایه های خصوصی را که معمولا صرف ساخت واحد های مسکونی در بخش خصوصی می شد؛  جذب بخش دولتی نماید.   لیکن دولت نتوانست به قول خود در راستای تأمین مسکن برای اقشار کم درآمد عمل کرده و این منجر به به این شد که اقشار کم در آمد و از طبقات پایین تر احساس کنند که طرح مسکن مهر کلاه بر سر آنها گذاشته است. همچنین طرح مسکن مهر منجر به جذب اکثر وامهای بانک مسکن گشته و بدینترتیب از حجم پولی که اغلب به شکل وام در اختیار  خانواده های قشر متوسط و تسهیلات ساخت و ساز قرار می گرفت، کاست.

واقعه سوم  وجود نا امنی های قانونی و سیاسی بود که منجر به گسستگی های عظیمی گشت. در یک شایعه ای پخش شد مبنی بر اینکه دولت مالیات سنگینی بر هر شهروند که مالک  بیش از یک خانه باشد، وضع خواهد کرد. این واقعه و دیگر سیاست های بی پایه و اساس موجب دلسردی سرمایه گذاران سنتی بخش مسکن شده و باعث سوق دادن سرمایه های آنها به سوی سرمایه گذاریهای غیر بهره ور همانند خرید سکه طلا و ارز گشت. بعلاوه سخنان نسنجیده احمدی نژاد همانند طرح اعطای یکهزار متر مربع زمین به هر ایرانی موجب وارد آمدن تحریکات در بازار و جامعه می گشت.  علاوه برآن وضعیت بازار با ظهور طرح هدفمندی یارانه ها که منجر به  افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی شد؛ وخیم تر گشت. در حقیقت این وقایع موانعی بر سر راه جریان طبیعی سرمایه گذاری های بخش خصوصی در بخش مسکن به شمار می آیند.

 بالأخره کاهش ناگهانی ارزش ریال در سال ۱۳۹۱ منجر به دگرگونی در نیروهای محرکه بازار مسکن شده و باعث افزایش عدم اطمینان از آینده سرمایه گذاری دربخش مسکن گشت.

اقدامات دولت را در پاسخ به بحران مسکن می توان فقط محدود به اقدامات آن درتنظیم بازار مسکن بخصوص تأیین سطح مبلغ اجاره بها  دانست که به قول یک متخصص:  تمامی این اقدامات تنظیم بازارهمیشه محکوم به شکست است.

نتیجه تمامی این وقایع عدم عرضه به اندازه کافی مسکن مناسب بخصوص در مناطق شهری است. طبقه اجتماعی عمده ای که از این عرضه ناقص رنج می برد طبقه متوسط شهری است که دقیقا همان طبقه ایست که در انتخابات ریاست جمهوری اخیر پشت حسن روحانی ایستاد.

    بنابراین دولت آینده برای خروج از این بحران باید به اقدامات زیر دست بزند:

 الف: یک سیاست گذاری جدید برای مسکن مهر مورد نیاز است. مبالغ هنگفتی سرمایه گذاری در این طرح انجام شده است  و اکنون هزاران واحد ناتمام و دهها هزار شهروند که بیعانه گذاشته و در انتظار روشن شدن وضعیت مالکیت خود هستند باقی مانده اند. این یک معضل قانونی عمده است چراکه بانک مسکن  سرمایه گذاری عظیمی در این واحد ها انجام داده است. باید در آینده دید که چگونه ارتقاء ارزش این واحد ها  در مرحله واگذاری مورد نظر قرار خواهد گرفت.  راه حل  منطقی برای این وضعیت ایجاد تعاونی هایی با همراهی سرمایه گذاران بخش خصوصی و انتقال مالکیت و مسئولیت واحدها به بخش خصوصی یا حداقل به شهرداری ها می باشد.

ب: دولت آینده بایستی گامهایی در راستای بر طرف کردن شبهات در مورد مالیات مالکیت و دیگر مسائل مربوط به سرمایه گذاریهای بخش خصوصی  در واحد های مسکونی ؛ بر دارد. این بخش باید به جایگاهی بازگردد که  به هدف عمده سرمایه گذاران بخش خصوصی؛  که سوق دهنده سرمایه ها از امور منفعت طلبانه مانند خرید سکه طلا و ارز به بخشی که به طور سنتی موجب ایجاد اشتغال در اقتصاد می گردد؛ تبدیل شود.

پ: قوانین و مقررات برای توسعه ارائه وام مسکن به متقاضیان باید به نحوی تسهیل شود که اقشار با درآمد متوسط بتوانند از طریق یک روند امکان پذیر و واقع گرایانه مالک واحد ها شوند.

واضح است که چالش های عمده ای در بخش مسکن وجود دارد؛ اما حل این معضلات  کار بسیار دشواری نیست. دولت جدید بایستی سیاست های دخالت دولت احمدی نژاد در بخش مسکن را به گونه ای وارونه کند که این بخش را به سوی  بازیگران کوچک و متوسط عرصه بخش خصوصی که می توانند یک تعدیل مجدد در  بازار برقرار کنند؛ سوق دهد. در این میان دولت باید سطح واقعی درآمد اقشار متوسط را تنظیم کرده و مقررات بانکی را به نحوی تنظیم کند که آنها بتوانند صاحب خانه های خود شوند.